Stručnjaci za nekretnine upozoravaju na sve veći jaz između traženih i realiziranih cijena i ocjenjuju da je nedavna poruka Europske središnje banke utjecala na ponašanje igrača na tržištu nekretnina u Hrvatskoj
Unatoč najavama snažnog pada cijena nekretnina, u Hrvatskoj su cijene stambenog prostora nastavile rasti i u ovoj godini.
Kako, naime, pokazuju podaci državne statistike, cijene stambenih objekata u Hrvatskoj i u prvom su tromjesečju ove godine porasle, i to po dvoznamenkastim stopama.
Cijene stambenih kvadrata u prvom ovogodišnjem tromjesečju porasle 14 posto
Tako su cijene nekretnina u Hrvatskoj u prvom tromjesečju ove godine u prosjeku bile 14 posto više nego u istom lanjskom mjesecu. No, na kvartalnoj razini, odnosno u odnosu na posljednje lanjsko tromjesečje, rast cijena stambenih kvadrata bio je značajno manji i iznosio je samo dva posto, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS), objavljeni u srijedu.
Naravno, kao i do sada, i dalje su prisutne značajne razlike u cijenama nekretnina u Zagrebu, na Jadranu i u ostatku zemlje.
Cijene nekretnina u Zagrebu u prvom su tromjesečju ove godine bile 14,7 posto veće nego u prvom tromjesečju prošle godine. No, u odnosu na posljednje tromjesečje prošle godine, pale su 0,3 posto.
Na Jadranu su stambeni kvadrati u prvom ovogodišnjem tromjesečju bili 13,2 posto skuplji nego u istom lanjskom razdoblju. Njihova je cijena porasla i u odnosu na posljednji kvartal prošle godine, i to 3,6 posto.
U ostatku zemlje cijene stambenih kvadrata u prvom ovogodišnjem kvartalu porasle su 16,6 posto, dok su u odnosu na posljednje tromjesečje prošle godine porasle 5,5 posto. Ipak, valja voditi računa o tome da su cijene nekretnina u ostatku zemlje, u pravilu, uvijek bile manje nego u metropoli ili na obali.
Podaci DZS-a pokazuju da su u prva tri ovogodišnja mjeseca nastavile rasti i cijene novogradnje. Cijene novosagrađenih stambenih objekata u prvom su kvartalu ove godine porasle 7,7 posto na godišnjoj i 0,9 posto na kvartalnoj razini.
U odnosu na 2015. cijene nekretnina u Hrvatskoj skočile 74 posto
Na nastavak rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj početkom ove godine značajno su utjecali ulazak u Schengen i eurozonu, o čemu je Euractiv već pisao. No, cijene stambenih kvadrata - kuća, stanova i apartmana, rasle su i prethodnih godina.
Podaci DZS-a, primjerice, pokazuju da su cijene nekretnina u Hrvatskoj u prvom ovogodišnjem tromjesečju bile 73,6 posto veće nego 2015. godine.
Gledano po regijama, najveći rast cijena u tom razdoblju, čak 93,3 posto, imale su nekretnine u Zagrebu. To znači da su se cijene stambenih kvadrata u metropoli od 2015. godine praktično udvostručile, i to unatoč potresu koji je 2020. godine teško oštetio dijelove grada, uključujući i centar.
Velik rast cijena od 2015. godine, 66,7 posto, imale su i nekretnine na Jadranu, gdje su već odavno stranci glavni kupci. U velikoj su se mjeri u tom razdoblju povećale i cijene nekretnina u ostatku zemlje, i to za 54,2 posto, pokazuju podaci državne statistike.
U prošloj, 2022. godini, cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su 20,2 posto u odnosu na godinu ranije.
Samo u Zagrebu cijene stambenih kvadrata u prošloj godini skočile su, prema podacima DZS-a, 32,4 posto.
Upozorenje ECB-a o 'kaotičnom' padu cijena nekretnina
Vjerojatno je takvo divljanje cijena nekretnina, koje je vidljivo i drugdje u Europi, nedavno potaklo stručnjake Europske središnje banke (ECB) da upozore kako bi cijene stambenih kvadrata u eurozoni, čiji je dio od ove godine i Hrvatska, mogle dramatično pasti.
U Frankfurtu su pritom upozorili kako stanovi, zbog sve viših kamatnih stopa, postaju sve manje dostupni građanima, kao i da su nekretnine sve manje privlačne za ulaganja.
U svakom slučaju, politika povećanja kamatnih stopa kojima ECB pokušava obuzdati inflaciju, odražava se i nastavit će se odražavati i na tržište nekretnina na Starom kontinentu. Uz to, u Frankfurtu su krajem svibnja upozorili i na usporavanje gospodarskog rasta u eurozoni te su podsjetili da su cijene nekretnina uobičajena kolateralna žrtva financijskih kriza i recesija te prijetnja financijskoj stabilnosti.
I u Hrvatskoj završila ekspanzija cijena nekretnina
U Hrvatskoj se, prema dosad dostupnim podacima, nije počeo događati takav "kaotičan" slom tržišta nekretnina na kakvog upozoravaju u ECB-u. Naprotiv, kako pokazuju dostupni podaci, cijene stambenih kvadrata i početkom ove godine nastavile su rasti.
Ipak, stručnjaci za nekretnine upozoravaju da je, po svemu sudeći, (i) u Hrvatskoj završilo razdoblje rasta cijena nekretnina. Po njima, krajem ove ili početkom sljedeće godine može se očekivati korekcija cijena nekretnina prema dolje. No, taj pad cijena ipak ne bi trebao biti tako velik kako mnogi očekuju, a ovisit će i od nekretnine do nekretnine.
"Ekspanziji cijena nekretnina očito je došao kraj. Potkraj ove ili početkom sljedeće godine može se očekivati korekcija cijena nekretnina, posebno za rabljene nekretnine. No, neće se dogoditi urušavanje cijena i tržišta“, ističe za Euractiv dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama i vlasnik zagrebačke agencije za nekretnine Opereta Boro Vujović.
Dodaje kako je za ozbiljnije zaključke o pravcu plovidbe nekretninskog broda potrebno pričekati podatke za drugo ovogodišnje tromjesečje, kao i one za ostatak godine. Podsjeća i da na cijene nekretnina utječe program sufinanciranja kupnje nekretnina koje provodi APN.
Unatoč tome, upozorava Vujović, i dostupni podaci pokazuju da je rast nekretnina u Hrvatskoj usporio, dok je u Zagrebu praktično već zaustavljen.
Kupci čekaju razvoj situacije
"Na tržištu već imamo veliki jaz između očekivanja kupaca i očekivanja prodavatelja nekretnina. Cijene koje traže prodavatelji su visoke i kupci ih, u načelu, više nisu spremni platiti. Mnogi od njih čekaju i daljnji razvoj situacije na tržištu nekretnina, posebno nakon upozorenja ECB-a“, upozorava Vujović.
Ističe i kako je kod kupoprodaja sve veća razlika između traženih i realiziranih cijena. I ona, naravno, ovisi o tome što se i gdje prodaje, odnosno kupuje, ali u prosjeku se razlika između traženih i realiziranih cijena sada kreće u rasponu od pet do 20 posto.
Unatoč tome, cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj i dalje su visoke. Tako je, ističe Vujović, realizirana cijena kvadrata novogradnje u Zagrebu sada oko 3000 eura, dok se kod korištenih stanova ona kreće oko brojke od 2600 eura po kvadratu.
Na Jadranu cijene variraju od jednog do drugog dijela obale. Na području Dubrovnika, primjerice, tražene cijene stambenog prostora sada se kreću oko 3700 eura po četvornom metru, a u Istri iznose oko 3000 eura, kaže Vujović.
Naravno, i unutar svake od regija postoje razlike jer nije isto kupuje li netko stan u samom Dubrovniku, u Stonu ili na Korčuli, kao što nije isto ni kupuje li stan u Rovinju, Poreču, Puli ili, recimo, Pazinu.
Članstvo u Schengenu i eurozoni ostaju mamac za kupce, posebno strane
U prilog očekivanjima da korekcije cijena stambenog prostora u Hrvatskoj možda i neće biti tako dramatične govori i to što Hrvatska u ovoj godini ipak nema tako snažno usporavanje gospodarstva kao ostale članice zone eura.
Također, rast kamatnih stopa u Hrvatskoj nije tako velik kao u ostalim članicama eurozone. Uz to, napominje Vujović, kod nas se kreditima kupuje samo manji dio - oko 40 posto - nekretnina, dok kod većine kupovina ipak dominiraju vlastita sredstva kupaca.
Pored toga, članstvo u Schengenu i eurozoni dodatan je mamac za kupce nekretnina u Hrvatskoj, posebno na Jadranu. To se posebno odnosi na strance kojima je jadranska obala blizu i na kojoj kupuju nekretnine za odmor ili čak za život.