U agencijama za nekretnine kažu da su se novoizgrađeni stanovi u Zagrebu u prošloj godini prodavali po prosječnoj cijeni od 2450 eura, dok su na obali cijene bile i do 10.000 eura po kvadratu

Prema podacima koje je objavio Državni zavod za statistiku (DZS), cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u 2022. godini bile su u prosjeku 14,8 posto veće nego godinu ranije.

Velik rast cijena nekretnina u Zagrebu

Samo u posljednjem tromjesečju prošle godine – dakle, u vrijeme u kojem je hrvatsko gospodarstvo znatno usporilo – cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su čak 17,3 posto u odnosu na isto razdoblje 2021. godine. U odnosu na treće tromjesečje, cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj u posljednjem su lanjskom kvartalu u prosjeku bile 4,7 posto veće, pokazuju podaci DZS-a.

Naravno, rast cijena stambenog prostora ni izbliza nije ravnomjeran u svim krajevima Hrvatske.

Kao i do sada, veći rast bilježe novi stambeni objekti, koji su u prošle godine u prosjeku porasli 17,5 posto u odnosu na 2021. godinu, od postojećih stambenih objekata, koji su u 2022. godini poskupjeli 14,5 posto.

Isto tako, znatne razlike u dinamici rasta cijena prisutne su po regijama. U Zagrebu su, primjerice, stambeni kvadrati lani u prosjeku poskupjeli 17,9 posto u odnosu na 2021. godinu, na Jadranu 12,3 posto, a u ostatku zemlje 15,3 posto, pokazuju službeni podaci.
I na razini EU cijene stambenih kvadrata u posljednjem su lanjskom tromjesečju porasle 3,6 posto u odnosu na isto razdoblje 2021. godine.

Dvostruko veći rast cijena nekretnina u Hrvatskoj od prosjeka EU

Na razini cijele 2022. godine, prosječna godišnja stopa rasta cijena stambenih nekretnina u EU iznosila je 7,7 posto, što je gotovo upola manje nego u Hrvatskoj.

Cijene stambenih kvadrata u tom razdoblju najviše su porasle u Estoniji, 22,2 posto, i Mađarskoj, 21,9 posto, dok su u Danskoj pale 0,5 posto. U Sloveniji je, pak, rast cijena nekretnina u prošloj godini bio tek za nijansu manji nego u Hrvatskoj, 14,7 posto, pokazuju podaci eurostatističara.

Unatoč tome, u Eurostatu upozoravaju kako su cijene stambenog prostora u Uniji u posljednjem lanjskom tromjesečju po prvi puta od 2015. godine pale na kvartalnoj razini, odnosno u usporedbi s prethodnim tromjesečjem, i to 1,5 posto. Istodobno, cijene najma nekretnina u Uniji nastavljaju rasti.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj krajem 2022. veće čak 70 posto nego u 2015. godini

U usporedbi s 2015. godinom, cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj krajem prošle godine bile su u prosjeku veće čak 70,1 posto.

I dok je novogradnja u tom razdoblju poskupjela u prosjeku 45,7 posto, cijene starijih kuća i stanova porasle su čak 75 posto, proizlazi iz podataka DZS-a.

U usporedbi s 2015. godinom, cijene stambenog prostora u Zagrebu gotovo su se udvostručile, odnosno porasle su 94 posto. Rast cijena nekretnina na Jadranu u istom je razdoblju iznosio 60,9 posto, a u ostatku zemlje 46,2 posto, pokazuju službeni podaci.

Divljanje cijena nekretnina na Jadranu

Velik rast cijena stambenih kvadrata i u prošloj godini potvrđuju nam i u agencijama za promet nekretnina.

Tako Boro Vujović, osnivač i direktor zagrebačke agencije Opereta, kaže da je prosječna cijena stambenog kvadrata u Zagrebu, prema njegovim podacima, lani dosegla 2450 eura. Ipak, upozorava, ti podaci uglavnom obuhvaćaju ranije izgrađene nekretnine, dok je novogradnja razmjerno slabo zastupljena. Kada bi se u računicu uključili i novi stanovi, dodaje, i cijena bi bila veća.

Rast cijena nekretnina, napominje naš sugovornik, vidljiv je i na obali. Tako se, kaže Vujović, novogradnja u Rovinju, podalje od mora, prodaje po prosječnoj cijeni od oko 3500 eura. Što je nekretnina bliže moru i cijena je veća, pa se tako novogradnje bliže samoj morskoj obali u Rovinju prodaju po cijeni od oko 5000 eura.

I cijene nekretnina na području Dubrovnika variraju ovisno o blizini moru. Tako se cijene kvadrata novogradnje u Dubrovniku kreću u rasponu od 3000 do 10.000 eura, što ovisi ponajprije o lokaciji, ističe Vujović.

"Euforija na našem tržištu nekretnina uglavnom se i odnosi na stanove u Zagrebu i stanove i kuće za odmor na Jadranu", ističe Vujović za Euractiv.

Rast cijena nekretnina nešto veći od stope inflacije

Objašnjava kako je na snažan rast cijena nekretnina od 2015. godine naovamo utjecao niz faktora. Među njima su niske kamatne stope na kredite, ali i na štednju, što je poticalo ulaganja u nekretnine. Tu je i državni program subvencioniranja kupnje nekretnina, kao i snažan razvoj turizma.

U prošloj je godini bila izražena i inflacija koja je, u kombinaciji s nedostatkom radne snage, poticala rast plaća, ali i povećavala cijene materijala za gradnju. Posljedica rasta ulaznih troškova je i rast cijena nekretnina. Posebno u uvjetima manje izgradnje nego prije financijske krize 2008. godine.

"Rast cijena nekretnina nešto je veći od inflacije", primjećuje Vujović.

Konačno, dodaje, na povećanje cijena stambenih kvadrata u Hrvatskoj utjecao je i rast atraktivnosti Hrvatske kao destinacije. To je potaklo interes stranaca za kupnjom nekretnina u Hrvatskoj, posebno na obali. Tako su u prošloj godini, ističe naš sugovornik, čak 38 posto kupaca nekretnina u Hrvatskoj bili stranci.

Naravno, ovogodišnje pristupanje Hrvatske eurozoni i Schengenu samo doprinosi rastu atraktivnosti zemlje. Nešto slično dogodilo se 2013. godine, kada smo pristupili Europskoj uniji.

Vlasništvo nad nekretninom u kriznim vremenima prednost

Vrijedi istaknuti i da je velika potražnja za nekretninama u Hrvatskoj rezultat malih mogućnosti ulaganja u druge oblike imovine.

Tržište kapitala u Hrvatskoj slabo je razvijeno, dok su niske kamate proteklih godina odvraćale građane od štednje u bankama. Uz to, naši građani ulaganje u nekretnine i dalje tradicionalno doživljavaju kao najsigurniji oblik ulaganja. U vremenima krize, napominje Vujović, to ima i svojih prednosti.

"Ako uzmemo u obzir da mnogi u razvijenijim zemljama, poput Njemačke, ranije nisu kupovali nekretnine, nego su ih unajmljivali, a cijene najma sada su odletjele u nebo pa ih više ne mogu plaćati i pitaju se gdje će pod stare dane živjeti, naš model ipak se nije pokazao lošim. Naime, većina hrvatskih građana ima nekretninu u svom vlasništvu i barem ne mora strahovati da će ostati bez krova nad glavom u ovakvim, kriznim vremenima", ocjenjuje Vujović.

Jesu li cijene nekretnina u Hrvatskoj dosegle vrhunac?

Na pitanje jesu li cijene nekretnina u Hrvatskoj dosegle vrhunac i što možemo očekivati u budućnosti, naš sugovornik odgovara da će to ovisiti o mnogočemu. Ipak, kaže Vujović, ako se nastavi razdoblje visoke inflacije, i cijene nekretnina će nastaviti rasti.

Međutim, upozorava, kamatne stope sada rastu, a kupovna moć građana pada. Stoga se i bazen kupaca nekretnina polako smanjuje, a to će vjerojatno dovesti i do smanjenja obujma trgovine u narednom razdoblju.

Uz to, pojedine su nekretnine, posebno starije, dosad bile precijenjene. Stoga je izgledno da će doći do određene korekcije njihovih cijena prema dolje.

Unatoč tome, Vujović ističe kako, kada se podvuče crta, ne vidi prostor za neko veće smanjenje cijena nekretnina u Hrvatskoj u dogledno vrijeme. Naravno, pod pretpostavkom da se u zemlji i svijetu ne dogodi nešto dramatično i neočekivano.

"Općenito gledano, ne vidim prostor za neku značajniju korekciju cijena nekretnina u Hrvatskoj", zaključuje Vujović.

Članstvo u EU, eurozoni i Schengenu povećavaju cijene nekretnina u Hrvatskoj

U prilog tome svakako govori i članstvo Hrvatske u EU, eurozoni i Schengenu, kao i njena blizina razvijenijim i bogatijim europskim zemljama te dobra prometna povezanost s njima.

Stoga je izgledno očekivati da će potražnju za nekretninama i dalje ponajprije "pumpati" stranci, od kojih mnogi u Hrvatskoj kupuju stan ili kuću ne više samo radi odmora i eventualnog iznajmljivanja, nego i za život, o čemu je Euractiv  već pisao. Taj je trend posebno izražen na Jadranu.